報告顯示，隨著疫情基本得到控制，各行各業全面復產復工，房地產市場也正在快速恢復，而且相關指標的表現都相對不錯。值得注意的是，在市場恢復的過程中，頭部企業、大型城市優勢明顯，資源聚集效應進一步加劇，房地產市場的超級分化格局進一步得到強化。
主要體現在以下五個方面。第一，企業市場占有率的分化格局。2020年上半年，在全國商品房銷售面積仍是負增長的情況下，按全口徑銷售額計算，排名前3大房企的門檻提高了8.9個百分點，前10大房企提高了6.2個百分點，頭部房企市場占有率進一步提高。
第二，企業融資成本的分化格局。房企融資成本隨著規模的增大而降低，數據顯示，2019年Top10企業綜合融資成本率均值為5.4%，顯著低于Top11-30企業的7.01%與Top31-50企業的7.30%。根據中國指數研究院監測，近年萬科、保利、中海、華潤置地等頭部企業綜合融資成本均低于5%，優勢顯著。與2015年相比，2018年Top10企業信用債債務成本僅增加約1個百分點，而Top31-50企業則增加近2個百分點，融資成本分化加劇。
第三，企業土地儲備的分化格局。一，企業規模越大，獲地的能力越強。2020年1-4月，僅排名前30的房企拿地數量占到前50名企業拿地數量的84%。2020 年 1-5 月，前10 企業拿地總額3415 億元，占TOP50 企業的 36.9%。房地產大企業在復產復工，增加投資的能力方面遠遠高于中小企業。
二，大企業不僅拿地數量多，而且在地價方面優勢明顯。從樓面地價均值看，前10企業的土地成本顯著低于排名11-50企業，約為后者的30%-50%。2020年1-4月前10大房企拿地的平均樓面地價也遠遠低于其他規模企業，說明了土地成本在企業間的分化。
三，大企業地級以上城市覆蓋率遠高于中小企業。大企業拿地的樓面地價均值存在成本優勢，并不代表這些企業是在低地價地區拿的土地，主要是由于這些大企業整合資源的能力較強、投資時點的把握能力較強。2019年前10大房企在地級以上城市的覆蓋率為36%，遠遠高于排名11-50的企業。
第四，企業盈利能力的分化格局。龍頭企業一方面受益于規模效益，土地成本、融資成本、期間費用等均處于行業較低水平；另一方面，通過優化管控模式、加快周轉效率等，降本增效，相比中小企業能夠更加有效促進企業盈利水平的提升。2019年規模較大企業土地成本處于行業較低水平。前10 企業、11-30 企業土地成本占銷售均價的比重處于行業較低水平，這為后期更高的盈利水平留足了更多的空間。
第五，不同城市房地產市場的分化格局。一，不同城市供需關系分化明顯，城市市場過熱與趨冷并存。當前房地產市場的超級分化不僅表現在企業層面，也反映在城市層面。由于產業和人口的集聚特點所決定，不同城市房地產市場的供求格局差距很大，部分城市供求關系緊張，城市仍需采取限價控價的措施。而另外一些城市，由于經濟活力不足和新增人口的減少，房地產市場需求減弱，交易低迷，房價面臨下跌壓力。2015年之后長三角、珠三角、中原、成渝等地新增人口不減，占比持續增大，支撐了當地房地產市場的發展。遼中南、哈長地區則面臨人口流出困境，這些區域的非省會城市的人口流出形勢更加嚴峻。
二，不同城市房地產庫存和風險分化明顯。城市房地產市場的分化不僅表現在成交量和價格方面，還表現在未來不同城市房地產庫存和風險的差異。具體來看，截至2020年3月末，一線城市短期庫存去化時間為12.6個月，較去年四季度末提升0.1個月。二線代表城市短期庫存去化時間為10.6個月，較去年四季度末提升0.6個月。三四線代表城市短期庫存去化時間為13.6個月，較去年四季度末提升0.9個月，去化時間自2018年6月以來持續提升。
報告認為，我國房地產市場的超級分化將使調控的背景發生深刻變化。一方面，大企業具有產品創新、服務效能優化、運營更加精細等優勢，土地、金融和市場資源將進一步向頭部企業集。在當前不確定性增大的環境下，大型企業把握機會的能力更加，也將進一步加速行業整合。另一方面，不同城市供需關系分化明顯，城市市場過熱與趨冷并存也意味著政策仍需保持定力，防范部分熱點城市短期內的市場升溫。
報告分析認為，超級分化的市場格局下，結構性風險更加凸顯，調控的定力和對精準度的要求進一步提升。也正因如此，2020年兩會政府工作報告再提房住不炒，因城施策和促進房產市場平穩健康發展的政策要求。房住不炒是大基調，因城施策則充分考慮到了超級分化的市場格局。這充分表明了，未來我國房地產市場行業將在較長時間內呈現出“市場超級分化與政策堅定調控”并存的特征。
在房地產市場的堅定調控方面。在中央層面上，鑒于歷史的經驗教訓，此輪調控充分顯現了中央的政策定力。中央政治局在4月份的會議中重申“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，嚴控資金違規流入房地產。5月10日，央行發布《一季度貨幣政策執行報告》指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。4月20號深圳監管部門要求當地銀行業對房抵經營貸違規流入樓市情況，開展全面排查。之后，四川、上海等地的監管也采取了類似的嚴管措施，對資金違規流入房地產進行嚴密管控。5月，兩會政府工作報告也提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。”
地方層面，目前的房地產政策主要集中在供給端，土地政策成為因城施策的主要空間所在，包括采取積極推地的舉措，加快土地招拍掛；通過減少土地拍賣保證金金額的政策，降低購地門檻；通過緩交、分期交納土地出讓金等政策，緩解開發企業購地壓力；通過簡化用地審批程序等政策，加快新開工速度；通過放寬預售條件等政策，加快銷售等。需求端方面，政策的出臺和實施都相對謹慎，各地發布的降低購房首付比等樓市放松措施均未獲得執行，人才政策成為地方在需求端活躍房地產市場的主要政策。
在未來調控政策方向上面。報告認為，中長期來看，當前我國房價處于高位，房地產市場根本的矛盾并未得到實質性解決。根據央行的數據，我國個人購房貸款余額占金融機構貸款余額的比重從2011年的13%快速上升到2019年19.7%，房貸收入比從2005年14%上升到2019年的46%。最近央行公布的調查也表明，2019年我國76.8%的居民家庭擁有住房貸款，戶均家庭住房貸款余額占家庭總負債的75.9%。
因此，保持房價的穩定對我國經濟社會的穩定和金融安全至關重要。在此背景下，未來房地產市場仍需堅定調控方向，在施策方向上需要保持“五個不變”。
報告提出，第一，應“房住不炒，戰略定位不變。政策關鍵在“炒”字，防止炒房反彈。經過近幾年精準施策，房地產調控已取得明顯成效。當前，在貨幣政策寬松，房地產市場超級分化的格局下，具有“炒”作空間的城市主要是部分人口快速集中流入的城市，在這些城市堅持抑制“炒”的調控政策不能放松。
報告分析稱，炒房的必要條件有三個，一是有杠桿支持，二是有獲利空間，三是有反復交易的機會。當前在需求端實行限貸、限價、限售、限購等措施都有利于控制炒作，所以在房價上漲有壓力的城市不應放松已有的調控政策。在防止“炒”的反彈的同時，還要落實好“住”的需求。要明確“居住優先”的政策導向，在住房保障和農民工市民化等方面完善政策，并支持其他居民的自住需求。疫情之后，居民對住房改善需求上升，住宅產品在提高綠色和智能標準、靈活可變戶型、健康安全住區、完善教育、商業和養老社區配套、提升物業服務水平、打造5分鐘生活圈等方面應有進一步提高。
第二，“租售并舉”的供給體系不變。政策關鍵在“租”字，發展好住房租賃市場。租賃是解決新就業職工和新市民住房需求的重要之策，在人口凈流入的大中城市租賃需求旺盛，但在供給方面仍存在著不足、錯配和不規范等問題。發展住房租賃市場，要加快推進行業監管、行業規范、行業標準、行業稅收等方面政策法規的建立；確立行業產品的分級定檔機制，品牌評估機制，為行業進入社會投資做好準備；要盤活存量低效物業，落實政策，使城市的核心區大量的商業用房和老的工業用房，按照政策轉換為租賃式公寓；加快住房租賃信息平臺建設，統一相關信息數據標準，為行業主管部門決策和企業經營提供參考等。對提供長租服務的租賃企業來講，在充分利用科技力量，提升管理效率，降低運營成本，提供多元化的增值服務，拓展盈利空間，精準定位客戶提高服務效率，提供多層次的產品服務滿足不同用戶租房需求等也有較大的提升空間。
第三，“因城施策”的調控機制不變。政策關鍵在“城”字，城市政府對當地房地產市場平穩負總責。當前及今后城市房地產市場呈超級分化格局，城市政府對當地房地產市場發展應當有一定的預見性，按照“人、地、房”掛鉤的原則，制定和落實土地供給規劃，明確住房供應體系，減少供求錯配，針對本地市場，動態精準施策，提高宜居水平，在供求關系嚴重緊張的城市，應以都市圈為范圍，統籌核心城市與周邊中小城市房地產市場發展，建立統一協調的房地產管控體系和目標，實現房地產市場高質量發展。
第四、實現“三穩”的調控目標不變。政策關鍵在“穩”字，防止市場大起大落。穩地價、穩房價、穩預期是中央政府對房地產市場發展的基本要求，也是當前堅持底線思維、增強憂患意識，做好較長時間應對外部環境變化的思想準備和工作準備的重要方面。當前城市房地產市場的超級分化、疫情影響、地方政府對土地財政依賴不減反增、更寬松的貨幣環境和更嚴峻的就業形勢，幾大沖擊之下使城市政府實現“三穩”比以往更為艱難。各地各部門應儲備市場異常波動下的救濟政策和管控政策，著眼長遠，促進房地產市場平穩健康發展。
第五、房地產金融政策維持穩健不變。房地產市場歷來對貨幣政策高度的敏感，政策關鍵在穩房貸利率。從世界經驗和我國房地產市場發展的歷史過程看，房地產市場的漲跌與利率的執行水平直接相關。雖然為了應對疫情，中央決定穩健的貨幣政策要更加靈活適度，將綜合運用降準降息、再貸款等手段，引導廣義貨幣供應量和社會融資規模增速明顯高于去年。但考慮到當前的調控方取得成效，利率水平對房地產市場的刺激過于敏感，房地產金融政策的全面寬松化仍需相對謹慎。
