一、介紹
房地產開發企業主要涉及的稅費有11種：
營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、企業所得稅、耕地占用稅、個人所得稅以及契稅等。
此外還有地方教育費、河道維護費等地方性收費。
車船使用稅等企業常規性稅種沒有考慮。
增值稅等該行業偶發性稅種不作考慮。

二、各稅種介紹
1、營業稅
⑴稅目與稅率
營業稅涉及轉讓無形資產和銷售不動產（包括銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物）兩個稅目，稅率都是5%。
⑵特殊規定
轉讓不動產有限產權或永久使用權，以及單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。（《營業稅暫行條例實施細則》第四條）
在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。
　 以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。2002年12月《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）對這種行為征稅辦法重新作出規定，自2003年1月1日起，對以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。
　 土地租賃和不動產租賃，不按轉讓無形資產和銷售不動產納稅，而是按照租賃業稅目納稅。
土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征營業稅。
在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征稅。
⑶納稅地及納稅時間
納稅人銷售不動產、轉讓土地使用權，向土地房屋所在地主管稅務機關申報繳納營業稅。
營業稅的納稅義務發生時間，為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。
納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。單位贈與不動產的，納稅義務發生時間為不動產所有權轉移的當天。
⑷抵減問題
單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。
單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額。（《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》財稅[2003]16號）
2、城市維護建設稅　計稅依據是納稅人實際繳納的營業稅稅額。
    稅率分別為7%、5%、1%。不同地區的納稅人實行不同檔次的稅率。
    計算公式:應納稅額=營業稅稅額×稅率。
3、教育費附加
　　教育費附加的計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額   費率為3%。
    計算公式:應交教育費附加額=應納營業稅稅額×費率。
4、土地增值稅
計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除《條例》和《細則》規定的扣除項目金額后的余額。
稅率為30%、40%、50%、60%，土地增值稅預征稅率各地區不等。
計算公式：應交土地增值稅=增值額×費率-速算扣除數-預繳稅金
5、房產稅
（1）以房產稅原值(評估值)為計稅依據，稅率為1.2%。計算公式為：
　　房產稅年應納稅額＝房產原值（評估值）×（1－30％）×1.2%
　（2）以租金收入為計稅依據的，稅率為12%。計算公式為:
　　房產稅年應納稅額＝年租金收入×12％
6、土地使用稅
土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。
7、印花稅
印花稅是對在 經濟 活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。
　　應納稅額=計稅金額*稅率,應納稅額=憑證數量*單位稅額。
　　⑴開發企業的會計帳簿、營業執照等貼印花稅；
    ⑵土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅（《關于印花稅若干政策的通知》財稅[2006]162號第三條規定，按產權轉移書據征收印花稅）；
    ⑶在土地開發咨詢、施工、采購、房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應按照印花稅有關規定繳納印花稅；
    ⑷進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額萬分之五繳納印花稅，通常在房地產交易活動同時收取；
    ⑸在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，
8、企業所得稅
計稅依據：應納稅所得額＝收入總額－準予扣除項目金額
稅率：
   ⑴企業所得稅的稅率為25%。
　 ⑵非居民企業取得本法第三條第三款規定的所得，適用稅率為20%。
   ⑶符合條件的小型微利企業，減按20%的稅率征收企業所得稅。
　 ⑷國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15％的稅率征收企業所得稅
   ⑸外商投資企業和外資企業，過渡期。
計算公式：應納稅額＝應納稅所得額×稅率
9、耕地占用稅
占用耕地建房或者從事非農業建設的單位或者個人，為耕地占用稅的納稅人，應當依照本條例規定繳納耕地占用稅。
耕地占用稅的稅額規定如下：
　　（一）人均耕地不超過1畝的地區（以縣級行政區域為單位，下同），每平方米為10元至50元；
　　（二）人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區，每平方米為8元至40元；
　　（三）人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區，每平方米為6元至30元；
　　（四）人均耕地超過3畝的地區，每平方米為5元至25元。
10、個人所得稅
個人所得稅是以個人取得的各項應稅所得對象征收的一種稅。支付所得的單位或者個人為個人所得稅的扣繳義務人,按照稅法規定代扣代繳個人所得稅,是扣繳義務人的法定義務。
房地產企業除了企業通常的個人所得稅業務以外，特殊的就是拆遷補償、擋光或施工補償、晚交房和晚辦產權補償等各項補償的涉稅情況。
11、契稅
契稅是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。
注意：買受方的單位和個人為契稅的納稅人。
契稅以按土地使用權、房屋所有權轉移時的成交價格為計稅依據。
現行契稅稅率為3-5%，各地有減半征收的情況。大連市目前土地轉讓稅率為4%，在建工程轉讓稅率為4%，普通住宅轉讓稅率為1.5%，非普通住宅轉讓稅率為4%。
應納稅額=房地產成交價格或評估價格*稅率。
三、涉稅環節介紹

階段	經營環節	影   響   稅   種	備   注
開發建 設期	取得土地使用權	契稅、耕地占用稅	由財政部門征收
設計、施工、監理、咨詢	印花稅
自營工程	個人所得稅
銷售期房	營業稅（城建稅、教育費附加）、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅
租 售 管 理 期	銷售房屋 轉讓土地使用權	營業稅（城建稅、教育費附加）、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅	營業稅按“銷售不動產”和“轉讓無形資產”稅目，如果所銷售房屋為自營工程，還涉及“建筑業”稅目，但與“銷售不動產”的計稅依據不同。
出租房屋或土地	營業稅（城建稅、教育費附加）、企業所得稅、個人所得稅、房產稅（城市房地產稅）、土地使用稅（費）、印花稅	營業稅按“服務業—租賃業”稅目
自用房屋或土地	房產稅、土地使用稅（費）
贈與房屋或土地	營業稅（城建稅、教育費附加）、土地增值稅	視同銷售不動產
代收費用	營業稅 （城建稅、教育費附加）	代收費用手續費合并營業收入計稅
房屋抵押貸款	印花稅	以房抵債時按銷售不動產納稅
對所建房屋兼營物業 管理 以及餐飲、娛樂等服務	營業稅（城建稅、教育費附加）、企業所得稅、個人所得稅	營業稅按“服務業”稅目，適用相應的稅率
股利分配	個人所得稅	個人股東所得股利按股息、紅利所得計稅