4月15日，國(guó)務(wù)院閃電般地打出4記嚴(yán)厲遏制高房?jī)r(jià)的重拳。其中，尤為引人關(guān)注的是，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策：對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比率不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
其實(shí)，在通過(guò)“調(diào)控”手段不能遏制高房?jī)r(jià)的情況下，“整治”手段必然要出臺(tái)。接下來(lái)，就看“整治”具體操作和最終效果。
韓國(guó)經(jīng)驗(yàn)在前
2005年，韓國(guó)大城市房?jī)r(jià)年上漲幅度達(dá)7%～8%，部分城市最高的年漲幅達(dá)到28.9%。當(dāng)時(shí)，以盧武鉉領(lǐng)銜的韓國(guó)政府提出了“整治”，而不是簡(jiǎn)單“調(diào)控”，其重點(diǎn)是首先打擊投機(jī)。以稅收政策而言，2006年，對(duì)出售第二套房產(chǎn)以上的賣主征收30%的資本收益稅（相當(dāng)于對(duì)交易增值部分征收所得稅），而從2007年起將該稅再次上調(diào)至50%，而對(duì)擁有第三套住房的賣主將征收的資本收益稅更是提高到60%。經(jīng)過(guò)盧武鉉的“斗爭(zhēng)”，韓國(guó)房?jī)r(jià)終于回歸了理性。
因此，遏止中國(guó)當(dāng)前的房?jī)r(jià)飛漲的關(guān)鍵，不在技術(shù)性調(diào)控，而是先要明確投資和投機(jī)的概念。尤其是應(yīng)該借鑒韓國(guó)經(jīng)驗(yàn)，先要通過(guò)打擊各類 房地產(chǎn) 投機(jī)行為以整頓市場(chǎng)。
系統(tǒng)制導(dǎo)
我們需要問(wèn)兩個(gè)問(wèn)題：1、我們的住宅到底要賣給誰(shuí)？2、究竟是居住需求重要，還是資產(chǎn)性需求更為重要？
住宅本質(zhì)的用途是居住而不是投機(jī)和投資。要“遏制投機(jī)、抑制投資”，把投機(jī)和投資功能抑制在最小的范圍之內(nèi)，住宅要首先賣給本地區(qū)的老百姓，不能在本地有效需求不足的情況下，靠外來(lái)投機(jī)來(lái)支撐本地房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的所謂“繁榮”。
從國(guó)際的角度看，我國(guó)房地產(chǎn)是利率的“盆地”和稅收的“盆地”，再加上責(zé)任主體缺失，地方政府的過(guò)分“呵護(hù)”，可以說(shuō)過(guò)去我們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)于放縱和縱容，導(dǎo)致了我國(guó)住宅居住功能嚴(yán)重異化和扭曲。
現(xiàn)階段，如何將住宅的價(jià)值回到其應(yīng)有的本質(zhì)上來(lái)？
“精確制導(dǎo)、重點(diǎn)制導(dǎo)”是一個(gè)系統(tǒng)的戰(zhàn)略性導(dǎo)向：
提高住房投機(jī)、保有成本。開(kāi)征物業(yè)稅、所得稅，可以對(duì)外資房率先實(shí)行20%以上的交易所得稅、物業(yè)稅等，建立“混合型”外銷房，在一個(gè)小區(qū)內(nèi)內(nèi)外資買房差別政策，當(dāng)然內(nèi)資房也要征稅；提高營(yíng)業(yè)稅持有年限（8～10年）和稅率（10%或更高）增加住房持有成本。
提高高檔住房的投機(jī)成本。提高別墅等高檔房的契稅及首付，適時(shí)提高房貸利率，杜絕三套以上住宅的房貸直至不準(zhǔn)購(gòu)買三套以上住宅；嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域的商業(yè)賄賂，防止國(guó)內(nèi)外“熱錢(qián)”（包括黑錢(qián)、洗錢(qián)）。
征收房地產(chǎn)業(yè)暴利稅或限制價(jià)格。全國(guó)現(xiàn)在大約有數(shù)萬(wàn)公頃的已批未建的閑置土地（上海有4000萬(wàn)），估計(jì)可供全國(guó)大約4～5年的開(kāi)發(fā)，按理應(yīng)該無(wú)償收回；另外可以考慮征收房地產(chǎn)暴利稅或出限價(jià)政策（《價(jià)格法》惟一不適用的就是房?jī)r(jià)）。
＊作者系上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師
