房地產信托得以快速發展的兩個主要原因，一是國家對房地產行業的宏觀調控，房地產企業從銀行獲取開發貸的難度增加，二是房地產信托的運作模式多樣，能夠靈活滿足房地產企業的融資需求。 

 

快速增長且規模巨大的房地產信托，在當前房地產行業宏觀調控措施前所未有的嚴厲背景下，其風險問題成了關注的焦點。媒體關于房地產信托充斥這大量這樣的字眼：“提前清償、風險暗涌”、“兌付高峰、風險高企”、“多米諾效應將導致系統性風險”等等。房地產信托可謂“風聲鶴唳”。 

 

房地產信托目前風險的風險到底有多高？提前清償是否意味著風險？能否應對兌付高峰？會否引發系統性風險？ 

 

 

2012年以來，大約有50只房地產信托提前清償，那是不是說明房地產信托出現了風險？ 

 

事實并非如此。房地產信托提前清償主要有以下幾種情況。 

 

第一，房地產商找到新的融資渠道后，不愿使用高成本信托資金，因此會提前償還投資者本金及收益。這種情況最多。房地產信托的融資成本要高于銀行貸款，當房地產商開發到一定程度，能夠符合銀行貸款了，就會償還信托資金。而項目開發進度、銀行貸款到位等存在不確定性，于是信托設立之時將期限設置稍長，但約定可提前結束。因此，這種情況的提前清償屬于正常業務操作，跟風險沒有關系。 

 

第二，房地產企業因為考慮房價等因素暫時不打算開發，因此信托到期時沒形成銷售，而房地產公司自身又有資金，就提前清償了。 

 

第三，項目確實出了問題，信托公司為了控制風險，提前清盤。這種情況極個別。這事實上也體現了信托公司風險控制方面的能力，從信托計劃設立之初，信托公司便會全程介入并監控房地產商的銷售情況和現金流，一旦發現房地產存在兌付問題便會采取具有針對性的風控措施。 

 

 

房地產信托期限最常見的為2年，而房地產信托密集發行期主要在2010年及2011年上半年。由此，2012年和2013年上半年是信托兌付的高峰。2012年總共有2000億至2500億元房地產信托到期，其中3月、6月和9月為兌付高峰期。從年初開始，好多人就在擔心兌付高峰能否應付過去，不過目前看來，已經平穩度過上述三個兌付高峰。2013年一季度兌付規模為400億元，二季度為500億元，基本跟2012年持平。 

 

其實，2011年11月、12月才是房地產信托最難的時候，房子賣不出去，但也成功渡過難關。現在無論從房價還是銷售量，形勢都要遠遠好于當時。 

 

尤其需要注意的是，房地產信托事實上幾乎不存在實質性的兌付風險，因為房地產信托采取了充足的抵押擔保措施，抵押率通常在50%以下。即使不能到期兌付，也可通過發新補舊、找第三方接盤和變賣抵押資產等方式，保證投資者資金安全。 

 

第一種常見方式是發新補舊。如2011年10月，四川信托推出8億元青島凱悅特定資產受益權投資集合資金信托計劃，以接盤中融信托2010年8月發行的一只“中融·青島凱悅”信托產品。2011年4月，華融信托發行華信大足優先級受益權轉讓集合資金信托計劃，該計劃受讓一開發商持有的金谷信托同名計劃9050萬份優先級受益權。 

 

第二種常見方式是賣給資產管理公司。如中誠信托將深圳紫園投資集合信托提前終止，將房地產信托貸款轉讓給華融資產管理公司。 

 

另外還有賣給其他房地產商、賣給房地產基金、抵押資產拍賣等方式。 

 

其實再不濟，信托公司也有實力自己接盤，風險全部自己承擔。2012年6月30 日信托全行業實收資本為913.56億元，平均每家13.84億元。2011年12月31日全行業利潤總額增加為298.57億元，平均每家4.52億元；2012年2季度全行業半年度利潤總額為189.96億元。如果按照中金公司預期，10%-15%的房地產信托項目可能出現違約風險， 2012年可能有200億元左右的房地產信托有違約風險，這也就是信托業半年的利潤。 

 

 

當然，即使有房地產信托項目出問題，也不會引發系統性風險。 

第一，房地產信托項目之間相互獨立，風險不會彼此傳遞。 

第三，合格投資者制度使信托清算壓力大大緩解，目前300萬元以上的投資者認購金額占自然人認購總規模的78.4%。 

第三，房地產信托規模僅占全國信托公司受托資產總規模的12%左右，不會對信托業有根本性影響。 

 

綜上，目前中國房地產信托風險并不高，不會出現大的兌付風險，更不會引起系統性風險。而鑒于房地產信托獨特的優勢，未來房地產信托理應得到進一步發展。