董藩

  近日，在2019中國房地產報年會的房地產金融與資管論壇上，北京師范大學房地產研究中心主任、教授、博士生導師董蕃受邀參會，并發表了主題演講。

  董藩認為，目前對房地產行業的有幾個普遍的錯誤認識，不是房地產業綁架了國民經濟，是錯誤的輿論綁架了中國。

  ❶不能把房地產再作為支柱產業，這是錯誤的認識。在絕大多數國家，房地產都是第一大產業。2012年美國GDP總量當中13%由房地產完成的，金融保險業完成8%。房地產不但是國民經濟支柱產業，它還是主導產業，同時還是先導產業。

  ❷說房地產是虛擬經濟不是實體經濟，這也是錯誤的認識。在房地產融資交易過程當中，雖然有虛擬資本大量介入，但是只是作為融資手段和風險管理工具出現的，房地產本身生產經營活動并不具有虛擬經濟性質，是實實在在地橫跨二三產業的實體經濟。

  經濟一塌糊涂的時候股市可以高漲，經濟高漲的時候股市可以一塌糊涂，那才是虛擬經濟。房地產不是這樣，房地產直接主導實體經濟周期。

  ❸說房價太高了，什么叫高？房地產價格由總供給、總需求共同形成的，總需求是一種集合購買力。一部分人買不起，只能說明他們沒有達到進入這個門檻要求，不能說明房價就高。全世界大部分國家的大部分普通家庭買房都是有壓力的，用幾十年償還利息。

  全世界最強大的美國，38%的人沒有自己的房產，買不起。大部分老牌資本主義國家40-60%的人沒有自己的房產，北歐有自己房產的人只有20-30%。房子是一種商品，就像LV一樣，不是人人都能背的。我們要認識到它跟普通品消費不一樣。

  我們說房價均價八千多，你們知道這怎么算的嗎？我們把大量的房子忽略了，我們只算了開發商在正常土地上合格生產的房子。

  天天談房價收入比這個指標一點意義沒有。常規收入之外有大量的灰色收入，把這些收入算出來，再去看房價收入比。

  ❹買房自己住，是消費，不是投資，這種看法也是錯誤的。只要買房就是投資，買房不是消費，它在國民收入當中計入私人國內總投資的項目下。房子屬于資本貨物，可再交易從而獲得增值，而且價值量大、使用周期非常長，與普通耐用消費品不同。

  ❺說地價推升了房價，地價高房價就高，這也是錯的。土地是生產要素，它的價格取決于最終產品（房子）的價格，是房價拉升了地價。如果不是因為房價漲，或者房價預期看漲，開發商不會大量買地，從而造成地價被拉升。

  房子的價格跟成本毫無關系，恰恰是消費者的購房需求推高了房價。按照市場規律，開發商是房子的供應者，他生產的越多，供應越多，房價應是往下來的。

  ❻我們總是認為房地產領域有大量投機活動，必須嚴厲打擊，這個認識是錯的。投機是在供給和需求嚴重失衡條件之下，交易雙方試圖找到均衡價格的一個頻繁的尋找的過程。投機者多是一個信號，告訴我們資源配置、生產計劃出了問題，告訴我們必須去進行大的調整，而不是簡單打擊買者。

  董蕃表示，錯誤的認識通過輿論傳播影響決策，就會制定出很多錯誤的政策，導致調控折騰來折騰去。房地產領域出現的問題，其實源于認識（錯誤）與管理水平（不足）。

  綜合自：現場演講內容整理，未經演講者本人審定。