宏觀調控是否持續？房價問題何時解決？未來樓市的金礦在哪里？……地產專家李柏，以獨立樓評人的視角，結合10多年地產服務經驗，對中國房地產走勢，提出觀察和預見。初列舉30個，精減為18個，實為一家之言。足以引起重視與反思，對開發商和購房者大有參考，對政府決策更有警示，預言唯愿推動房地產市場科學、健康、持久的發展。
預言一、政府的臨時調控將逐漸淡化。許多專家（如樊綱、陳淮等）已經提出，調控政策需要反思。如果政府希望房地產市場成為健康的發展，“臨時調控”手段就不能使用。市場經濟也是法制經濟，中國必然走此道路。能市場辦、社會管的事，政府就不要管。在法制的軌道下，用制度性、規范化的立法手段，才能長遠作用，并有效約束樓市“大漲大跌”的脫韁野性。因此，以“臨時性、隨意性”為特征的中央宏觀調政策將逐漸淡化，所謂政府“救市”也會遠去，而制度性長遠約束將更切合市場規律。
預言二、市場的內在作用越來越明顯。早在10年前，要學臺灣或香港的新概念，考察的代價挺大。現在越來越發達的信息網絡，一個新理念、新概念、新名稱甫一出街，即可能被其他城市抄襲或模仿。經過20多年的發展，中國房地產已經從初級階段，進入發展和逐漸成熟階段，市場的內在作用益發明顯。市場優先和社會自治的原則，會堅持和推行得更加到位。全球經濟一體化、世界扁平化，一個樓盤不再只賣給當地市場，“全城熱銷”可能變成“全球發售”。
預言三、房價始終是市民最大的糾結。這一輪最嚴厲的調控，對房價穩定起了一定的作用。但這種強制性和政府壓迫下的行為，其合法性和長效性受到各方質疑。石油、豬肉、糧油等各大行業都處于上漲的趨勢，房價又如何會跌呢？市場有市場的規律，中國經濟一般五年為一個周期，經濟繼續發展和房價總體上升的趨勢難以改變，市民還會受到房價與收入差距的糾結，或許這正是中國特色。
預言四、中國房產市場總量仍然很大。而且會有一個長期、穩健的增長，基于中國工業化的快速階段、城鎮化率較低階段、變革 持續階段，這三大力量是最主要的動力。中國經濟將堅持“穩增長”的基本策略不會改變，李柏認為，“中國房地產的冬天”暫不會到來。
預言五、土地成交價更高且長期處賣方市場。這兩年土地供給和庫存為負增長，2013年應會大逆轉。土地以其稀缺和高征拆成本而不斷抬高成交價，且仍然供不應求，并為地方財收主力。各級地方政府長期對“土地財政”的依賴地位不會改變，近幾年是地方政府還債的高峰年，為拉動基礎建設和維持地方高速發展，土地由政府儲備還將加大加強。
預言六、對房地產項目實行責任終身制。最近，包括“哈爾濱垮橋”事件在內的多起重特大安全責任事故，讓人們“步步驚心”，越發引起政府重視。深圳首先推行“責任終身制”公務員全覆蓋，天津在加強和規范保障性安居工程建設與管理時推行責任人終身制。可以預見，項目責任終身制將在更大范圍內執行，對事關居民財產與生命健康安全的樓盤來說，更加勢在必行，通過立法規定，在開發、勘察、設計、施工、監理等環節對項目負責人責任終身制。
預言七、房產稅全面鋪開推動市場更成熟。擴大房產稅試點范圍，今年有3到5個城市在準備。房產稅全面鋪開不再是一種可能，而是一種必然，我預計大概是3年時間。
只有這樣，政府宏觀調控的成果才算得到進一步鞏固，中國樓市又往健康的方向前進了一大步，作為國家支柱產業的房地產才開始真正走向成熟。預言八、開發商將把三四線城市當新寵。現在，很多開發商往三四線城市轉移，就是因為其城市化率低。很多內陸的縣級小城市，投資開發幾千萬到幾個億的項目，當地政府十分熱情，“關系好處、風險很低、房價穩漲”是3個明顯的優勢。我曾說過，未來中國房地產市場的金礦在三四線城市。
預言九、大城市房價在雙擠壓下趨平。由于較長時間的“房價透支”，大城市房價目前仍處尷尬地步。在政府和購房者雙重擠壓下，未來大城市房價上漲難有大幅度表現，相對會趨于平穩或緩和增長，當然像2011-2012年的大落行情也不再可能。
預言十、小城市房價反而越穩步上漲。中國房價的階梯層次非常分明，從沿海往內地呈遞減狀，從大都市往小城鎮呈遞減狀。所以，越不發達、越小的城市，房價越穩定，越有上漲的空間。沿海產業轉移、西部大開發等題材會加強這一趨勢。我贊同任志強這個觀點：“所有城市房價要下降是一種誤導，事實上，三四線城市的房價是往上上升的。”
預言十一、半數以上開發商存在資金短缺。銀行與發展商的“蜜月期”再也沒有了，許多外資因為金融危機的持續影響也對中國市場看冷，外資持有的項目甚至紛紛拋售、極力抽回資金。整個行業的資金鏈條，從去年到今后兩年都會是緊張的。即使進入百億俱樂部的大房企，財務狀況也經常堪憂，業界所稱的“華南五虎”（富力、恒大、合生、碧桂園、雅居樂）因大肆擴張，全國布局，戰線拉得太長，就曾多次告急。李柏預計，中國有50%以上的發展商都面臨資金短缺風險。
預言十二、新農村農房建設借鑒小區模式。衡陽市在“農村危房改造工程”中，涌現出來的“農民小區”建設模式，在全省范圍內進行推廣，汶川地震災后許多新型的聯建農民新居，均堪稱新農村建設的樣板。農民集中聯建、委托開發商開發農民小區應是大勢所趨。完全符合以“環境友好、資源節約”為特征的“兩型”社會發展要求。一些地方政府已經開始推行組團式建設，引導農民集中建設居住小區。
預言十三、中國資本轉向海外開發是條新路徑。向海外轉移巨額財富的話題，富豪們一向避而不談。根據胡潤財富榜推算，目前中國內地擁有資產千萬的富豪已超100萬。這些富豪人群尋求資產海外庇護是內心最大的訴求。中國掀起的移民潮、留學潮、出國考察潮，已經引起社會高度關注。這3大潮流的背后，不難洞察到：其中不泛中國資本向海外開發房產或直接炒房的。如果是正常合法的，當然不愧是一種財富保值增值的新路徑。
預言十四、市場持續洗牌盤整拔高開發門檻。雖然目前房企信心由去年的悲觀初轉樂觀，但現金流入增加主要來源于信貸政策的放松。根據市場競爭機制和政策后續作用力，市場洗牌盤整會持續下去；房產企業倒閉、轉行、吞并、兼并等大量出現，有實力的開發商將搶占機會和擴大市場占有率；與外企合作或融外資日益困難；節能減排與環保要求更高，“現房銷售制度”可能出臺，諸多因素導致開發門檻拔高。
預言十五、前景看好的三大主題地產：旅游、養老、工業。中國旅游方興未艾，消費潛力巨大。珠三角、長三角及環渤海城市群等地區的人均GDP都已突破3000美元，相當于中等收入國家水平，具備了購買（異地）休閑度假物業的能力。
旅游地產的未來前景光明，各類山水景觀地產、休閑度假地產、產權酒店等將不斷興起。目前已有超過百家房地產開發商從中窺見商機，有些已實現專注旅游地產的華麗轉型。隨著《中國老齡事業發展“十二五”規劃》、《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015）》出臺，各地執行政策的細化和優惠扶持政策的落實，養老主題的項目會更受青睞。工業主題地產看好，應該是基于沿海大批產業向內陸城市轉移、地方政府招商引資、標準廠房的委托代建，以及為工業園區發展配套，如職工宿舍、農民工子弟學校等。預言十六、擁有3套房是市民的真實心態。從竣工到交房，從交房到裝修，從裝修到入住，應該有一段合理的時間。商品房空置率在30%以內屬正常。沒有哪一個機構準確調查過中國居民家庭到底擁有幾套房子，根據李柏大量個別訪談和不完全調查情況推測：擁有3套房子是市民最真實的心態，也是富裕中國居民財富持有的重要標志。這既是壓力，也是動力。很多居民給出的理由是：一套自己住，一套給兒女結婚，還有一套（也可是商鋪）作投資或長期出租。預計有30%的達到了這一理想，30%的有了一套正在朝第二套努力，40%的甚至一套房都沒有。
預言十七、適用性兩房、三房是戶型主力。原來，可能是三五年前，小城市住宅是140平米以上清一色的大戶型，現在大、中、小戶型都有了。未來，不論大都市，還是小城鎮，二房、三房的中等戶型將成為市場的主力戶型，而設計合理、布局適用是關鍵。
預言十八、精裝修的成品房銷售普遍推行。國家指導性政策文件有3個，最近的是2008年，住建部“通知要求各地要制定出臺相關扶持政策，逐步達到取消毛坯房，直接向消費者提供全裝修成品房的目標”。精裝修交房，可以避免二次裝修造成的結構破壞、材料浪費和擾民等問題，還可刺激消費，從整體上降低了裝修成本，并有利于前期物業管理，提升小區形象。調查表明，希望直接購買精裝修住房的客戶占比越來越高。預計5年后精裝修住房銷售或將普遍，并可能立法強制規定。
（注：以上觀點均由李柏提出并負責，不代表所刊媒體觀點。轉載請署作者姓名、注明出處，可附介紹 ）
作者介紹
，李柏，本名柏滿富，湖南衡陽人，地產專家，資深營銷策劃師，中國企業文化促進會專家委員，多家公司獨立顧問。2004年提出“十大因素導致房價趨降”觀點，首發人民網，被百多家媒體轉載，引發“房價全民討論”。成功操作20多個項目，多次獲獎，多個案例被收入營銷教材。創辦“中國地產民間思想庫”，提出邏輯定價法、12大價值指數、理性調控房價的基本方法等專業理論，倡導的“激情工作、快樂生活”團隊管理理念等被許多企業所采用。
