6月底，面對著國內上百家媒體，郁亮明確表示，萬科要轉型，要從住宅產品提供商轉變為城市配套服務商。

房地產 運行采用“冬天模式”

2011年，郁亮提出“過冬論”。時至今日，郁亮表示，房地產一直在以“冬天模式”運行。在他看來，冬天，能力可以得到鍛煉，知道怎么運作，更謹慎地對待現金流，更好地滿足客戶的需求。“天氣好壞都得做。”郁亮慶幸的是萬科在布局上較均衡合理，某些城市“面粉”太貴倒可以暫時都放下。

“在脆弱的人生里邊能活出精彩。”對于近期銀根緊縮的信號，郁亮認為“可能是好事”，“整個中國經濟需要擠泡沫，由于金融貨幣超發導致的各種不合理現象，也應得到調整”，包括對于許多城市限價的問題，郁亮也體現出適者生存的樂觀，“我們不那么在乎價格高低，只要有錢賺，能回來現金。”而回款、持有現金，則是對未來可能出現更嚴酷情況的一種準備。

不拿地王，做好產品

在“冬天”里成長，需要更謹慎地對待現金流，郁亮重申萬科不拿地王的理念，“2008年萬科拿過3個地王，犯過錯不會再犯了。”對于現在堅持均衡投資的萬科來說，沒有重點投資區域，下半年也不會刻意加快拿地速度。

在“冬天”里成長，還需要提供更好的產品和服務。此次媒體見面會，萬科沒有避諱2012年出現的一系列“質量門”事件。萬科透露，從今年9月起，將大規模推行客戶《交付驗房指引》。根據萬科的展示，這份驗房指引共分為九大類、43小項、99子項。諸如客廳、主臥開間謹慎的實測誤差不大于9毫米，踢腳線與墻地面之間不打膠等。郁亮表示，萬科的一個巨大優勢就是現有的客戶，這也意味著未來將有更多的潛在客戶，“為什么我們要讓客戶滿意呢?就是因為我們需要未來。”

轉型城市配套服務提供商

7月3日，萬科在 北京 房山斥資9億元拿下一塊多功能用地。對于非住宅用地的投資，往往會給人萬科逐步進軍商業地產的聯想。事實上，根據機構統計，去年萬科在全國拿下的純商業用地就達122萬平米，此外還有數倍的商業綜合用地。對于商業地產，郁亮依然出言謹慎，“不得不去做商業”，在網購時代，萬科對商業購物中心“非常非常慎重”。相對于簡單的商業地產定位，郁亮表示，可以把思路打開，“不是說房地產除了住宅就是商業”，萬科的目標是跟城市同步發展，要做城市的配套服務商。城市處于不同的發展階段，就需要不同的配套服務，如有的處于住宅發展階段，有的處于開發園區階段，有的城市有大量金融辦公、會展需求，有的城市老人很多。

轉型城市配套服務商，還有一個原因就是，傳統住宅的需求量將會在未來穩定甚至萎縮，“可能未來十年”。郁亮說，轉型城市配套服務商，就是為了在未來遇到規模的天花板后，解決傳統業務的發展問題，股東、員工都需要新增長帶來的回報。

在“冬天”里繼續成長、轉型，以及萬科正在進行的海外拓展，郁亮的馬拉松之路還很長。