最近，大中華區(qū)的麥當(dāng)勞正在積極轉(zhuǎn)型。
先是今年年初，中信和凱雷投資以20.8億美元接手麥當(dāng)勞在內(nèi)地和香港未來20年的業(yè)務(wù)。收購尚未完成商務(wù)部審批，臺灣又傳來新消息。3月28日，麥當(dāng)勞擬以51億新臺幣（約1.69億美元）將臺灣業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給德昱股份。
據(jù)說，接連“甩賣”是因為近兩年業(yè)績不佳。了解相關(guān)新聞時，小巴常會看到一種說法：麥當(dāng)勞是一家房地產(chǎn)企業(yè)。中信、凱雷收購麥當(dāng)勞業(yè)務(wù)，看中的不是漢堡，而是地產(chǎn)。甚至有人說：麥當(dāng)勞是全球最大的房地產(chǎn)企業(yè)。他們的“理由”有三：
1、麥當(dāng)勞創(chuàng)始人雷·克羅克曾親口說：我們做的不是漢堡生意，而是房地產(chǎn)生意；
2、麥當(dāng)勞在全球100多個國家擁有30000多家分店，普遍位于黃金地段；
3、腦補出一種商業(yè)模式：漢堡薯條利潤很低，只是用來“獲取流量”的；真正的生意是精準選址，簽下地產(chǎn)，然后通過麥當(dāng)勞的品牌和服務(wù)價值帶動周邊商圈，推動地產(chǎn)升值而后獲利。
由于在國民心中，地產(chǎn)行業(yè)才是真正賺大錢的買賣，仿佛“所有企業(yè)最后都會進軍房地產(chǎn)”，因此這一套說辭很能唬人。是時候由小巴來辟辟謠了。
首先，即使麥當(dāng)勞是房企，它也不是最大的。
按照營收排名的2016年《財富》世界500強榜單上，綠地排名第311位，萬科排第356位，麥當(dāng)勞排第420位。而根據(jù)2017年初公布的2016全年銷售數(shù)據(jù)，恒大超越了萬科。幾家正兒八經(jīng)的房產(chǎn)企業(yè)還在你追我趕，頭把交椅肯定輪不到麥當(dāng)勞。
然后，咱們再來說說麥當(dāng)勞能不能算房企。
第一、創(chuàng)始人說了不一定算
若按照創(chuàng)始人的理念，很多企業(yè)不一定在干嘛呢。寶馬的真名是巴伐利亞發(fā)動機制造廠(Bayerische Motoren Werke AG)，而且最初的產(chǎn)品是飛機引擎。直到創(chuàng)始人吉斯坦·奧托去世，寶馬都還沒進軍汽車制造業(yè)。松下最初是做燈泡插座的，三星最初是把魚干果蔬出口到中國東北的，Twitter是播客公司Odeo失敗時的副產(chǎn)品，豆瓣最初是想做旅游景點推薦網(wǎng)站“驢蹤”……
距離麥當(dāng)勞創(chuàng)始人克羅克說出那句“房地產(chǎn)宣言”，已經(jīng)過去了半個世紀，怎么能還用當(dāng)時的話來評判今天的麥當(dāng)勞呢？
第二，全球三萬多家麥當(dāng)勞分店，經(jīng)營模式不同
其中不到20%是公司直營（十年前還是40%，可見麥當(dāng)勞的變化有多大）。另外80%是授權(quán)經(jīng)營，分為三類：
20000多家傳統(tǒng)特許經(jīng)營商，主要位于美國、西歐等成熟市場，麥當(dāng)勞擁有很多店面土地和建筑所有權(quán)或長期使用權(quán)；
5000多家授權(quán)發(fā)展商，位于拉美、東南亞、東歐等地，這種模式下麥當(dāng)勞不做任何地產(chǎn)投資；
少量的附屬公司，例如日本麥當(dāng)勞株式會社（創(chuàng)始人是曾提攜孫正義的藤田田），擁有3000家連鎖店，總部不會插手太多業(yè)務(wù)。
不難理解，在社會動蕩、法律法規(guī)不健全、地價波動極大的地方，直接投資地產(chǎn)風(fēng)險太大，麥當(dāng)勞才不會輕易為之。那么，中國算哪種呢？
目前，麥當(dāng)勞在中國約有2400家店面，其中70%是直營模式。這和中國特殊的市場環(huán)境以及麥當(dāng)勞謹慎的擴張步伐有關(guān)——1990年第一家中國麥當(dāng)勞在深圳開張，直到2008年，麥當(dāng)勞才在中國開放特許經(jīng)營。正是這樣的重資產(chǎn)經(jīng)營模式，使得全球店面數(shù)量3倍于肯德基的麥當(dāng)勞，在華店面數(shù)量只有肯德基的一半，而且大城市餐廳較多，三四線城市偏少（當(dāng)然，隨著特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，局面可能改變）。
在直營模式下，非但不能收房租，反而要交高額房租……有這樣的房地產(chǎn)企業(yè)嗎？
那么第三，麥當(dāng)勞究竟如何賺錢？
從最新年報來看，麥當(dāng)勞年營收的65%來自直營店鋪銷售額。不過，直營店收入雖高支出也高，公司毛利主要還是來自授權(quán)經(jīng)營。2015年，麥當(dāng)勞直營餐廳營收165億美元，毛利25億；授權(quán)餐廳營收89.3億美元，毛利72.8億。授權(quán)經(jīng)營收入又來自哪里呢？實際分為三部分：初始加盟費用、租金、特許權(quán)使用費（按銷售額抽取）。2015年，三項收入分別為0.8億、58.6億、29.8億美元。
如此看來，店鋪租金帶來的收入確實不錯。不過，因此就說麥當(dāng)勞是房地產(chǎn)企業(yè)也太牽強了吧？畢竟，公司年營業(yè)收入有254億美元，租金收入只占不到四分之一。
所以外媒普遍將麥當(dāng)勞歸入餐飲服務(wù)業(yè)，而非房地產(chǎn)。至于有些中文媒體有意無意地混淆加拿大房企麥當(dāng)勞（Macdonald Realty）和麥當(dāng)勞快餐（McDonald's），那就更是“總想搞個大新聞”了。
