有人說，在房地產開發的增長路徑中，21世紀的頭十年是近郊大盤模式，第二個十年是產業新城模式，而第三個十年將是鄉村振興模式。

在狂飚突進式發展多年后，傳統的開發模式必須讓位于新的產業創新驅動。如果說傳統的城市開發仍將是開發商的主戰場，那么，由于我國的鄉村在基礎設施、公共服務等領域遠遠落后于城市，在國家頂層設計之下，鄉村振興——對房地產開發商而言，很可能將是未來的機會所在。

然而，究竟如何實現鄉村振興，房企如何通過鄉村振興進行轉型，其中又有什么誤區……《南方房地產》華南主編肖恩專訪中旗董事長、中國管理科學院現代教育研究所研究員、博士后導師陳仁科，請專家導師給業界人士答疑解惑。

監制 | 蘇祥彬

主筆 | 肖 恩

版式 | 布 魯

錄音整理 | 肖 玲

壹

鄉村振興=房企轉型？錯！

Exclusive interview

廿多年來，陳仁科一直從事房地產行業的研究與教學，作為清華大學、浙江大學、中山大學 客座教授，他是中交、中冶、中鐵、中糧、中電建、中建五局、萬科、富力、綠城等等50多家央企、頭部房企的特聘導師，自“特色小鎮”概念推出之時，陳仁科先生便成為了最早的一批研究者和實踐者之一，診斷國內特色小鎮項目近二百個，并親自策劃了40余個小鎮項目，其撰寫的專論，也成被國家部委采用，作為制定政策的依據和參考。

坐擁豐富的“特色小鎮”實戰經驗，陳仁科天然具備了關于“鄉村振興”的強話語權。今天，業界都在談房企轉型、談鄉村振興之于房地產行業的意義，仿佛鄉村振興之路便是房企轉型之路。而陳仁科在采訪的開端，首要提出應捋清鄉村振興與房地產之間的關系。

肖恩：您認為鄉村振興于房地產行業的意義是什么？

陳仁科：說個實在話，鄉村振興跟常規的房地產的關聯并不是很大。

只是現在鄉村振興慢慢向文旅、康養方向發展，在那些自然環境優越、離城市距離較近的鄉村里，可以開發建設一些特色小鎮、文旅小鎮、康養小鎮，配套一些度假屋、養老公寓、消閑娛樂設施、還有一些公共服務設施等等，這樣才和房地產開發建設產生了關聯。

鄉村振興通常就是三條路——文旅康養振興鄉村、產業振興鄉村、特色農業振興鄉村，后面的兩條路子與房地產行業并沒有太多重合之處。

肖恩：但通過發展文旅、康養產業，振興鄉村，可以幫助房地產企業獲得一些更好的機會、更優惠的的政策，進而實現轉型？

陳仁科：是的。當鄉村振興中單純的觀光旅游向文旅度假康養旅游轉換時，房地產開發商這個角色的必要性就顯現了，這也就預示著房地產企業的轉型之路，可能會在文旅地產、康養地產這一條路上。

貳

文旅=吃+看+玩？錯

Exclusive interview

任何行業都有生命周期，房地產行業也不例外，轉型已勢在必行。其中，鄉村文旅開發無疑是重要方向之一。

但即便如此，鄉村文旅開發到底應該如何做，卻并不存在一種簡單的“通用”模式，而是需要思考得更多、更深。

肖恩：既然文旅對于帶動鄉村振興和房地產都那么重要，如何做好文旅？

陳仁科：首先，觀光旅游的三大基礎要素，吃、看、玩，缺一不可。

肖恩：廣州周邊其實有不少很好的自然資源，也搭建了一些諸如玻璃棧道這樣的游樂設施，吃的方面更是碾壓市區，為什么從收益和人氣來看，都不算成功呢？

陳仁科：一，是缺乏特色。

二，交通距離影響很大，項目必須在其所依傍的中心城市一小時內車程內。

三，有些本來擁有很好的資源，卻不懂表達——這里有古跡，這里是故居，那么古跡、故居所散發出來的文化氛圍在哪里？這里有極美的原始自然資源，如何去讓這些原始自然資源以更深刻的方式給人留下印象？這些都是“表達”要做的功課。

肖恩：怎樣的“表達”才是好的“表達”？

陳仁科：就舉新疆戈壁灘為例。

新疆地窩子，是新疆建設兵團第一代軍墾戰士戰天斗地開墾戈壁灘留下的歷史印記。這些地窩子就是資源，文化資源！

當地新疆建設兵團的領導說，就這么個地窩子讓別人來看，不是剛進去就出來了嗎？

我說，錯了，你可以把大的地窩子，做成地下K廳，小點的地窩子搞成情侶房，誰在地窩子K廳唱過歌，誰在地窩子情侶房里睡過覺？還有那些一圈幾十個、上百個的地窩子，每個做成一個主題酒吧、咖啡吧，有沒有味道？

這就是一種表達，你要懂得表達！

地窩子

新疆戈壁小鎮項目

叁

鄉村“希望”振興=鄉村“可以”振興？錯！

Exclusive interview

陳仁科認為，要做好文旅，必須有“發現的眼睛和表達的智慧”，與此同時，風景資源、交通、消費群體、消費內容都應進行謹慎思考，而且，他還強調“并不是所有鄉村都適合發展文旅”，“因為鄉村文旅會面臨激烈的市場競爭，畢竟每一個城市圈周邊的文旅消費需求是有限的，有競爭優勢的鄉村才能勝出。”

不僅“不是所有鄉村都適合發展文旅”，更進一步地，陳仁科還指出，“并不是所有的鄉村都可以振興”！

肖恩：您有一個觀點，“并非所有的鄉村都可以振興”，可以詳細闡釋一下這個觀點么？

陳仁科：有些鄉村是缺乏振興的基礎條件的。比如說自然環境怎樣，生存條件怎樣，交通條件怎樣，這些都決定了這個鄉村能不能夠振興。

其次，即使具備了基礎條件，也未必就能振興。鄉村振興現在的路徑就幾條，文旅康養開發、產業、特色農業發展，無非就是這幾條路。

文旅這條路不錯，但是現在有一個情況，就是很多地方根本不具備文旅資源，也強行走文旅這條路，最終就是搞成農家樂。還有一些地方就是把田都種上了花，賣點就是花海，可季節一過，就什么都看不到了。

第二條路是產業振興。但現在不少地方做產業振興都走上了彎路，一心想要高大上，智能化、金融業、互聯網……可是憑什么這些“高大上”的產業要到村里來啊？不現實！所以引進產業一定要根據自己的基礎來進行。

第三條路是發展特色農業。但是不是所有的鄉村都具備去搞特色農業的條件呢？引進的農產品能適應本地的水質和土壤么？能不能存活？能不能量產？量產之后是不是還能像原產地出品一樣具備特色？

這些，都是限制鄉村振興的問題。

肖恩：對于不能振興的鄉村，就直接放棄么？

陳仁科：我相信只要是人類能夠長期居住的地方，一定有他的生存之道，一定有他的資源因子、文化因子，關鍵是我們能不能去發現，發現了會不會去表達。

不過，另一方面，如果這個地方的生存環境著實惡劣，那么該搬遷就搬遷。哪怕風光再好，空氣質量再高，路開不進去或者開進去要幾百個億，也沒辦法推動。畢竟，試想哪家企業會為了一個村莊投幾百個億？

肖恩：可否談一下您在推動鄉村振興過程中，所遇到的一些困難或者誤區？

陳仁科：除了剛才提到的部分地方政府不切實際，一心追求“高大上高科技”這種觀念上的誤區外，也碰到過一些開發商，他們不能客觀地審視自己的項目，會提出一些像“我要建一座廟！”“我要做一臺大型實景演出！”這樣的要求。

問題是，建廟是要民政部批準的，不是有錢就能做的。還有大型實景演出，一投資就是兩三個億，演員就要幾百人，你這個開發商具備這個投入能力嗎？

碰到這樣自以為是或者喜歡妄想的開發商，就溝通不了。我們告訴他不能這樣做，他倒覺得是我們沒水平。這又是另一個認知上的誤區。開發商最大的問題是想得太多，落不了地。

所以，無論是地方還是開發商，都要研究清楚項目的基礎條件、資源稟賦和成長性，再根據實際情況，來進行鄉村振興或者文旅項目的操作，否則想得再多，最后都不能落地。

另外，還有一些房企帶著舊有的開發理念去做文旅/康養地產，也是不行的，應該先做文旅和康養，而不是先圈地、蓋房、賣房。否則，你這個地方什么都沒有，不會有人來買房！

肆

經濟發達=鄉村振興做得好？錯！

Exclusive interview

據不完全統計，近年來恒大、融創、萬科、碧桂園等頭部房企均有布局文旅產業。機構數據顯示，百強房企中，已經有57%的房企涉水文旅地產領域，其中，至少已有10家房企專門成立文旅集團公司。

所以，在鄉村振興/文旅康養這條路上，又已經被財大氣粗的大企業占去先機了么？中小房企還有沒有機會？有沒有比較好的范本來參考，他們憑什么？

肖恩：在您的經驗中，是否有一些地方的項目比較容易推動？為什么？

陳仁科：跟江浙地方的合作是比較順利的。

江浙很多小鎮都做得特別好，因為江浙人務實，不會像有些地方的官員那樣，喜歡高大上，或者喜歡妄想。他們會根據自己的資源來發展出自己的特色，有的做產業小鎮，有的做康養小鎮，有的做教育小鎮……這就使江浙的經濟發展越來越快，而且持續性越來越強。

而且，江浙人求新求變，不會躺在財富基礎之上止步不前。相比起來，有些地方因為本身經濟就比較發達，鄉村也比較富裕，所以失去了前進的動力。直到這幾年，國家越來越重視鄉村振興工作，還將其作為政治任務下壓以后，這些地方才慢慢地開始重視鄉村發展了。

但老實說，他們只是表面上重視了，內心其實還是不以為然。因為這些地方的官員雖然同樣很務實、包容，誠信度也高，但是比較短視，甚至比較功利，只能看到今天能賺到的1塊錢，而不愿意投入來獲取明天的100塊錢。

相比起來，江浙人的眼光放得更遠，得到的自然也更多。

肖恩：可以從鄉村振興的角度，向廣東的房地產企業提供一些建議么？

陳仁科：廣東實際上有很多非常好的資源，有很多鄉村可以向文旅康養方向進行升級換代。

我建議廣東的中小房企，不要再在幾座大城市里去和頭部房企去爭個頭破血流了，他們可以轉型做文旅、康養。依附一個中心城市，在車程時間不超過一個小時的區域內，做“1.5居”。所謂“1.5居”，是指半居半游半養，可以居住，可以度假，也可以養老的項目。

雖然現在所有的頭部房企、央企、國企都進入了文旅、康養的賽道，競爭同樣很大，但是他們現在做得也并不是很成功，整個產業都在摸索當中，所有人都在同一起跑線上，攜重資進場的大型房企并沒有太多優勢，這個時候，如果中小房企能找到領路人，找出自己的路子，自然就能夠獲得屬于自己的市場份額！