隨著近期陸續出現 房地產 開發企業破產案例，監管部門近日加強信托公司窗口指導。而為了規避風險，信托公司也進一步提高中小房地產開發企業融資門檻。

質押物標準升級

隨著浙江杭州、廣東順德等地相繼出現房地產開發商公開申請破產，外界開始擔憂房企資金鏈斷裂將會影響有借貸關系的金融機構風控問題。

證券時報記者從多家信托公司獲悉，日前監管部門對部分信托公司進行窗口指導，再度強調對信托交易對手方資質審核，尤其是融資類業務，要符合“四三二”條件，即“項目四證齊全、項目資本金達到30%，開發商有二級以上資質”等條件。

利得財富研究員王文杰表示，從近日發行的房地產信托產品情況看，信托公司都普遍抬高了房地產開發商融資的門檻。例如，用于項目增信的質押物上，單純的土地質押已經很難通過信托公司的風控規范，目前信托公司更多的是要求直接以項目開發公司股權做質押，以尋求在項目難以為繼的情況下，直接掌控項目的后續事宜；或者要求開發商提供如現房等更具流動性的質押物業。

而證券時報記者從上海某信托公司相關人士處了解到，該公司要求合作對手近兩年內的 銷售 收入必須穩定在10億元以上，同時質押率要求為質押物評估價的40%。一般來說，質押物評估價要低于其市場價。

上述信托公司人士認為，在資質要求和增信條件均有提升的情況下，普通的中小型開發商很難能通過信托方式融得資金。

大開發商成募資主力

雖然近期信托產品發行數量與規模均大幅增長，但從信托交易對手方看，大型開發商才是市場的主力。

資料顯示，包括萬科、恒大、首創、保利、名流置業（000667,股吧）、濱江集團（002244,股吧）等企業近期均陸續借道信托融資。其中，萬科為旗下深圳市萬悅房地產開發有限公司發行的一款信托產品，擬募集的資金規模超過10億元。同時萬科承諾的預期收益率高達9.5%，這也比萬科去年相應的數據有所提高。據記者不完全統計，3月份以來，房地產信托產品的平均預期收益率水平超過了11%，高于去年同期8.5%的水平。

融資成本的攀升也在某種程度上反映了目前開發商融資環境的惡化。渣打銀行4月初針對30家開發商進行的調研報告認為，對開發商來說，融資環境日趨緊張。

該報告顯示，在開發商的現金狀況方面，接受調研的30家開發商中有24家表示很緊張或者擔憂，這個數量與該行年初時調研的結果相同；有少數幾家開發商表示非常擔憂。但有6家開發商認為，如果3個月內銷售狀況不改善即將面臨破產風險，這個數量是上期調研時的一倍。值得注意的是，在“為了緩解資金鏈壓力，部分開發商出讓土地或工程項目”一項的調查中，有19家調查對象表示知道有發生這樣的事情。