通過參訪首創(chuàng)郎園旗下的首創(chuàng)·郎園 Station、BOM 嘻番里項目，考察交流其經營模式和成功經驗，從中汲取靈感和啟示；并聆聽 IPG 中國首席經濟學家柏文喜《產業(yè)地產-房地產行業(yè)的窄門之選》的主題分享，多維度吸收學習內容。至此，地產 Plus 賦能營行程已過半，馮叔擔任全程隨團導師，與來自不同地方、懷揣相同夢想的賦能營同學們，相聚于此，切實解決企業(yè)經營中的問題，助力中小房企及產業(yè)鏈上下游企業(yè)基業(yè)長青！
轉型01
首創(chuàng)?朗園Station：紡織倉庫到創(chuàng)意園區(qū)
迎著夏日陽光，微風吹拂，在首創(chuàng)郎園運營總監(jiān)呂佳女士的帶領和引導下，同學們一邊參觀園區(qū)實地體驗，一邊聆聽首創(chuàng)·郎園 Station 自 2018 年底開發(fā)至今一路而來的發(fā)展和變化歷程。
首創(chuàng)郎園 Station 是由北京紡織倉庫改造，通過前期的整體規(guī)劃，合理利用空置資產，成為北京市工業(yè)倉儲區(qū)城市更新的優(yōu)秀案例。該項目現是北京市首批「新消費品牌孵化基地」，也孵化培育出一批商業(yè)機構。
在場景打造方面，如何利用好園區(qū)內火車站臺的工業(yè)風貌，打造中軸創(chuàng)意展示商街到中央站臺文化廣場；在品牌招商方面，如何挑選入駐企業(yè)，合理規(guī)劃保留個性的同時，又兼顧園區(qū)整體風格；在管理模式方面，如何從運營管理輸出的輕資產運營模式到「前店+后辦公式」的新型創(chuàng)意商業(yè)模式；在內容運營方面，如何不斷地完善劇場、廣場等公共服務配套增加社群黏性……大家邊走、邊看、邊聽，興致盎然。
不斷考察交流中，同學們發(fā)現，從昔日紡織倉庫，到今朝文創(chuàng)園區(qū)，這種發(fā)展和變化除了產業(yè)轉型升級和順應時代大勢所趨之外，也是項目團隊主動策劃規(guī)劃、運營招商和管理構建的成果。
馮叔一邊實地體驗和考察，一邊向呂總詢問項目的規(guī)劃設計、空間布局、運營情況和優(yōu)勢資源等。并在接下來的交流環(huán)節(jié)，首創(chuàng)郎園 Station 方面與大家分享商業(yè)發(fā)展的新思路、消費者的新變化，進一步展示了城市更新與社區(qū)構建、規(guī)劃先行與其背后的商業(yè)邏輯等。
最后，馮叔也啟發(fā)大家要拓展思維，對非標建筑型態(tài)、展示型復合商業(yè)業(yè)態(tài)要深入研究，找到適合自己的發(fā)展空間和發(fā)展新模式。轉型02
BOM嘻番里：服裝市場到主題商業(yè)
上午課程結束后，大家集體趕往餐廳就餐，酒店服務人員推出生日蛋糕，同學們給當天的「主角」馮叔送上滿滿的生日祝福，賦能營全體學員一起分享喜悅。
之后，大家來到位于學院路街道金碼大廈 B 座的 BOM 嘻番里，受到北京首創(chuàng)郎園文化發(fā)展有限公司助理總經理梁一帆先生和北京首創(chuàng)郎園文化發(fā)展有限公司嘻番里項目負責人古丹丹女士的接待。
作為由五道口服裝市場更新改造而成的線下「元宇宙」主題商業(yè)項目，BOM嘻番里主要通過打造互動角色扮演游戲、潮流文化、游戲場景、數娛體驗等內容，建立面向年輕消費群體的全新沉浸式實景游戲類商業(yè)地標。同學們一邊聽取負責人的介紹，一邊認真觀摩現場實景，項目中的沉浸式角色扮演游戲、激情洋溢的 Live house、五彩斑斕的應援文化、層出不窮的新奇業(yè)態(tài)……涵蓋了 95 后興趣社交的方方面面，大家也從中體驗到「科技+文化+藝術」深度融合產生的強大魅力。BOM 嘻番里操盤團隊是平均 90 后的年輕群體，在交流討論環(huán)節(jié)，梁總反饋，項目是郎園 ACG 產業(yè)鏈的外延產物，從概念層面打通了現實與虛擬的邊界，客群精準定位為喜歡線上種草、線下打卡的 Z 世代人群（18-25 歲）。
在業(yè)態(tài)構成上，以 Z 世代的興趣分類作為標準，側重選擇孵化引入小眾、垂直類商戶；在內容運營上，同樣貫徹以興趣社交為核心，聯(lián)合多類型機構，建立興趣社群、興趣部落等；在戰(zhàn)略合作上，與螞蟻數科為新消費疊加了線上能力。未來，還將實現全國包括上海、杭州、重慶、成都、長沙、西安等七個新青年消費城市的旗艦項目布局。首創(chuàng)朗園系列項目考察結束后，同學們一行人來到弓箭館，激勵團隊，提升凝聚力。作為世界上最古老的運動之一，射箭早在數萬年前就已經誕生，在進行基礎的射箭培訓后，同學們完美融入創(chuàng)新拓展活動，徹底放松身心，讓汗水在運動中揮灑，讓壓力在戰(zhàn)斗中釋放。自由練習的過程當中，教練針對每個人的動作進行一對一的指導，幫助大家快速掌握射箭技術并做到命中靶心。為了增加了射箭活動的趣味性，工作人員協(xié)助進行射箭比賽的舉辦，并設有頒獎環(huán)節(jié)，滿滿的儀式感！轉型03
中小房企轉型窄門之選：產業(yè)地產
本月課程核心圍繞產業(yè)園運營的新模式及轉型趨勢，為實現課程實踐性與理論性的統(tǒng)一，除了深度體驗考察知名文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)首創(chuàng)郎園外，我們還準備了內容豐富、干貨滿滿的主題分享。
第二天，IPG中國首席經濟學家柏文喜老師進行了《產業(yè)地產-房地產行業(yè)的窄門之選》的主題分享。柏文喜老師從業(yè)近 30 年，連續(xù)服務多家上市公司，如正大集團、銅鑼灣和綠城集團等，負責多家企業(yè)經營管理及戰(zhàn)略決策，在地產投融資、財務管理及大資管理論體系方面有著豐富的經驗。
在本次教學中，柏文喜老師通過 4 部分對產業(yè)地產進行全方位解析，包括產業(yè)地產的基礎知識、產業(yè)地產的價值邏輯及其實現、產業(yè)地產投資運營模式與管理案例精解以及產業(yè)地產資產管理全過程等。
他認為，中國商用物業(yè)的殘酷現實是，大多數物業(yè)經營收益連貸款利息也不能覆蓋，更難以在經營上實現盈利，但產業(yè)地產是其中值得關注的特殊現象，并具備特殊機遇和機會。可以通過不動產基金、REITs 等資產證券化手段，以資產管理思維提升產業(yè)地產流動性。此外，產業(yè)地產的操作周期要橫跨大半個周期或至少一個周期，其商業(yè)邏輯是逆周期投資、順周期出貨，大資管主要賺行業(yè)趨勢的錢，獲取買賣差價，而不是靠經營來回收投資。這也是郭廣昌所說的：「在價值的地板上隨行業(yè)周期起舞。」
房地產行業(yè)進入下行周期，尋找新的增長點成為企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的關鍵。然而，房企轉型產業(yè)園區(qū)真的那么容易嗎？產業(yè)地產真的是你認為的產業(yè)地產嗎？相信經歷這次課程，每位同學心中都有了自己的答案。
驕陽似火，不懼「烤」驗。7 月的課程剛落下帷幕，8 月的課程即將啟程。8 月5-6 號，讓我們相約魔都上海，看商業(yè)地產的突破與創(chuàng)新！
